15 липня 2020 року набирають чинності окремі норми Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 №340-ІХ.

Зокрема, нова ст.126-1 ЗКУ закріплює, що договорами оренди землі, про встановлення земельного сервітуту, про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій) може встановлюватися умова щодо їх поновлення.

Така умова НЕ встановлюється в договорах щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на них розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Договір, який містить умову про поновлення після закінчення строку його дії, поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах, БЕЗ вчинення сторонами письмового правочину чи інших дій про його поновлення.

При цьому, одна із сторін договору НЕ пізніш як за місяць до дати його закінчення може подати заяву про виключення з ДРРП відомостей про його поновлення.

У разі ВІДСУТНОСТІ заяви про виключення відомостей про поновлення договору та після настання дати закінчення його дії державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.

У разі НАЯВНОСТІ заяви про виключення відомостей про поновлення договору після закінчення строку його дії речове право припиняється.   Зазначаємо, що продовження/припинення має здійснюватися ВИКЛЮЧНО автоматично (засобами ДРРП), що потребує проведення технічним адміністратором реєстру відповідного оновлення.

Відповідно до ст.32-2 ЗУ «Про оренду землі» поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку ст.126-1 ЗКУ.

ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) у ст.13 встановлює, що якщо договорами оренди землі, суборенди землі, земельного сервітуту, емфітевзису, суперфіцію передбачено їх поновлення, відомості про це із зазначенням строків, ОБОВ’ЯЗКОВО вносяться до ДРРП під час проведення державної реєстрації відповідного речового права.

ПКМУ від 13.05.2020 №399 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України у сфері державної реєстрації», що набрала чинності 29.05.2020, було внесено зміни до Порядку ведення ДРРП.

Так, у п. 6 передбачено новий тип заяви  про виключення з ДРРП відомостей проF поновлення договору. А п. 81 встановлено, що під час формування такої заяви додатково до відомостей про заявника, засобів зв’язку із ним та реквізитів платежу про справляння адміністративного збору вносяться:

– кадастровий номер земельної ділянки;

– реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна;

– номер відомостей про інше речове право.

Відомості про поновлення договору (у разі набуття прав оренди, сервітуту, суперфіцію чи емфітевзису земельної ділянки) належать до відомостей, що вносяться про інше речове право до ДРРП (п.31 Порядку ведення).

Нагадуємо, що до відомостей про інше речове право також ОБОВ’ЯЗКОВО вносяться:

– дата укладення договору;

– строк дії договору (визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами, але НЕ календарною датою).

Крім того, дата укладення та строк дії є істотними умовами договору оренди землі (ст.15 ЗУ «Про оренду землі»).

ІНФОРМУЄМО, що ст.33 ЗУ «Про оренду землі» передбачає – після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО перед іншими особами на його укладення на новий строк.

В такому випадку орендар ЗОБОВ’ЯЗАНИЙ повідомити орендодавця до закінчення строку дії договору у строк, встановлений договором, але НЕ пізніш як за один місяць до закінчення, а якщо орендодавець помер до закінчення строку дії – повідомити спадкоємця протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди на новий строк умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Так, орендодавець у місячний строк:

– розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону;

– узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

– укладає за відсутності заперечень договір;

– направляє за наявності заперечень орендарю відповідний лист-повідомлення. У разі недосягнення домовленостей переважне право орендаря ПРИПИНЯЄТЬСЯ.

У разі смерті орендодавця перебіги вказаних місячних строків зупиняються до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку, та продовжуються з дня, коли йому стало відомо про такий перехід до спадкоємця або територіальної громади, з урахуванням строку, що минув до їх зупинення.

Відмова та зволікання в укладенні нового договору можуть бути оскаржені в суді.

У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення відповідного органу згідно із вимогами ст.122 ЗКУ.

У разі зміни меж або цільового призначення земельної ділянки вимоги ст.33 ЗУ «Про оренду землі» НЕ застосовуються.

Звертаємо увагу, що розділ IX ЗУ «Про оренду землі» доповнено такими нормами:

– Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до 15.07.2020, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст.33 ЗУ «Про оренду землі» та ст.126-1 ЗКУ.

– Правила ст.126-1 ЗКУ поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після 15.07.2020, а поновлення договорів, укладених до 15.07.2020, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Примітка. Цей матеріал має виключно інформаційний характер та не містить роз’яснень законодавства.

За інформацією Центрально-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції  (м. Хмельницький)